De huurder van 290-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkels of horeca) geniet vergaande termijnbescherming. De huurovereenkomst kan slechts voor een minimale huurperiode worden afgesloten en wordt vervolgens van rechtswege verlengd. In de praktijk zegt men: “vijf-plus-vijf jaar”. Zodoende krijgt de huurder tijd en gelegenheid om zijn investeringen terug te verdienen en goodwill op te bouwen. In combinatie met de wettelijke regeling voor het opzeggen van de huurovereenkomst, heeft de wetgever een systeem van vergaande bescherming in het leven geroepen voor de huurder. Wat kunnen partijen wel afspreken? Zijn er mogelijkheden om van de termijnbescherming af te wijken?
De termijnen
Een nieuw aangegane huurovereenkomst voor winkelruimte en horeca geldt voor een (eerste) minimale termijn van vijf jaar, of als een langere duur is overeengekomen, voor die langere duur. Als partijen een kortere termijn zouden overeenkomen dan vijf jaar, geldt alsnog de minimale huurperiode van vijf jaar. Dit volgt uit het semidwingende karakter van de voor de huurder beschermende wetsartikelen. Semidwingend betekent dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Doen partijen dit wel, dan kan de huurder (dus in beginsel niet de verhuurder!) desbetreffende contractuele afspraak vernietigen.
Na het verstrijken van de eerste termijn van vijf jaar, wordt de huurovereenkomst van rechtswege met een tweede huurperiode van vijf jaar verlengd. De huurovereenkomst die is aangegaan voor een langere termijn dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van de eerste termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn, zodanig dat de eerste termijn en de tweede termijn samen alsnog tien jaar duren. Hierdoor duurt de huurovereenkomst minimaal tien jaar oftewel “vijf-plus-vijf”. Ook dit is van semidwingend recht.
Na ommekomst van de tweede huurperiode (dus na vijf-plus-vijf), loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door, tenzij partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst (telkens) voor bepaalde tijd wordt voortgezet. Dan begint er dus (telkens) een volgende termijn te lopen, als de lopende termijn afloopt. De huurovereenkomst eindigt dus niet vanzelf door het aflopen van een termijn of huurperiode! Wel zijn partijen na tien jaar looptijd van de huurovereenkomst vrij in het maken van contractuele afspraken over de looptijd van de huurovereenkomst.
Opzeggen huurovereenkomst
Tijdens de looptijd van de eerste en tweede huurperiode kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd. Tegen het einde van de eerste of tweede huurperiode kan beperkt worden opgezegd. Als de huurovereenkomst (telkens) voor bepaalde tijd doorloopt, kan steeds na ommekomst van een bepaalde tijd worden opgezegd. Een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd doorloopt, kan worden opgezegd. Echter, bij iedere opzegging dienen wel de geldende opzeggronden en opzegformaliteiten in acht te worden genomen, waaronder bijvoorbeeld opzegtermijnen. Indien niet, loopt de opzeggende partij het risico dat de opzegging niet het gewenste effect heeft. Zie over dit onderwerp meer onder ‘opzeggen huurovereenkomst winkelruimte’. Het is van belang om de opzegging zorgvuldig en tijdig te doen.
Afwijkend beding
Partijen kunnen afspraken maken die ten nadele van de huurder afwijken van de semi-dwingende wetsbepalingen over termijnen, indien de kantonrechter deze afspraken goedkeurt. Het beste en het snelste werkt als partijen gezamenlijk een verzoek indienen en dat ligt ook in de rede. Vaak is een afspraak een resultante van eerder onderhandelen, dus bestaat reeds overeenstemming. De huurder of de verhuurder kan het verzoek ook alleen doen. Alhoewel de wet niet met zoveel woorden verbiedt om goedkeuring na het sluiten van de huurovereenkomst te verzoeken, verdient aanbeveling om de goedkeuring reeds in de onderhandelingsfase vóórafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst te verzoeken. In de regel wordt, zeker als verweer gevoerd wordt, een verzoek achteraf niet gehonoreerd.
In het verzoek aan de kantonrechter moet de tekst van de goed te keuren afspraken of bedingen worden opgenomen. De huurder en de verhuurder moeten bovendien zorgvuldig de gronden motiveren waarop de goedkeuring berust en de zwaarwegende belangen van contractspartijen bij de afwijking toelichten. Ingevolge artikel 7:291 lid 3 BW volgt een zware inhoudelijke toetsing door de kantonrechter:
De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
Niet zelden worden zelfs gezamenlijke verzoeken van huurder en verhuurder afgewezen, omdat de kantonrechter de huurder alsnog (tegen zichzelf) in bescherming neemt, ongeacht de goede bedoelingen van beide partijen. Kortom: goed motiveren!
Huurovereenkomst van maximaal twee jaar
Uitzondering: huurder en verhuurder kunnen krachtens artikel 7:301 BW een huurovereenkomst sluiten voor twee jaar of korter. Op deze kortlopende huurovereenkomst is al hetgeen is bepaald over termijnen en over opzeggen van de huurovereenkomst niet van toepassing. Het biedt de verhuurder een mogelijkheid om ‘tijdelijk’ te verhuren en/of een huurder kans en gelegenheid te geven zich te bewijzen tegenover de verhuurder. Doorgaans heeft de huurder deze mogelijkheid niet nodig, omdat partijen rechtsgeldig bijvoorbeeld een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder kunnen opnemen in een normale huurovereenkomst van vijf-plus-vijf. Toch wordt de huurovereenkomst van maximaal twee jaar ook veel gebruikt in het belang van de huurder, om te beproeven of zijn bedrijf rendabel kan zijn.
Als de huurder na ommekomst van de twee jaar het gebruik van het gehuurde voortzet, dan geldt van rechtswege alsnog een huurovereenkomst van vijf jaar (eerste huurperiode van vijf-plus-vijf), waarop de eerste twee jaar in mindering worden gebracht. Dat is anders als van andere afspraken blijkt (bijvoorbeeld beëindigingsbeding met plicht tot ontruiming) of als de verhuurder aan de huurder aantoonbaar en tijdig heeft laten weten dat de huurder na ommekomst van de twee jaar het gehuurde dient te ontruimen en de huurder heeft dat niet gedaan. Partijen kunnen de proefperiode verlengen, maar dan is voorafgaande (vóór het verstrijken van de twee jaar) goedkeuring van de kantonrechter vereist, als zijnde een afwijkend beding. Een andere mogelijkheid is dat partijen vóór het verstrijken van de twee jaar een nieuwe huurovereenkomst sluiten met een minimale termijn van vijf jaar, de eerste termijn van de vijf-plus-vijf.
Meer informatie
Onze advocaten Huurrecht adviseren en begeleiden zowel verhuurders als huurders bij het opstellen van huurovereenkomsten, maar ook bij geschillen en procedures over huurovereenkomsten.
Wilt u advies of heeft u ondersteuning nodig? Neem dan rechtstreeks contact op met Kees Visser, advocaat Huurrecht. Mail hiervoor naar: visser@honoreadvocaten.nl, of bel: 030 214 51 50.