Bij ondernemers kan de behoefte ontstaan om het bedrijf over te dragen aan een ander. Bijvoorbeeld bij het bereiken van de pensioengerechtelijke leeftijd of vanuit bedrijfseconomische motieven. Als de desbetreffende ondernemer een pand huurt voor zijn bedrijf, is in veel gevallen van belang dat de overnamekandidaat de huurovereenkomst kan overnemen of voortzetten. Als de verhuurder niet wil meewerken, kan de huurder, bij een huurovereenkomst die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte (winkelruimte), medewerking van de verhuurder via de kantonrechter afdwingen via de zogenaamde indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW). Wanneer wordt een verzoek voor indeplaatsstelling toegewezen?

Kenmerken indeplaatsstelling

Als een ander dan de zittende huurder het gehuurde gebruikt (zonder dat indeplaatsstelling schriftelijk is afgesproken of is afgedwongen via de kantonrechter), is sprake van wanprestatie en een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huurder. Dat kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurder kan de discussie met de verhuurder voorkomen door vooraf indeplaatsstelling te realiseren.

Indeplaatsstelling is door de wetgever historisch bedoeld om met name kleine ondernemers de mogelijkheid te bieden om hun bedrijf beter en makkelijker te kunnen verkopen en over te dragen.  Het gevolg van de indeplaatsstelling is dat de ‘nieuwe’ huurder in alle rechten en plichten treedt van de zittende huurder. Dat kan omvatten een eventueel overeengekomen voorkeursrecht tot koop, de oorspronkelijke opleverplicht, maar ook bijvoorbeeld de resterende contractduur en de geldende huurprijs. De ondernemer kan zijn opvolger bij de overname de huurovereenkomst aldus onder dezelfde condities (huurprijs, looptijd) aanbieden.

Veelal gebeurt dat met akkoord van de verhuurder en is zodoende sprake van contractovername ex artikel 6:159 BW. Contractovername moet via een door betrokken partijen op te maken akte (lees: schriftelijk). Indeplaatsstelling is feitelijk een bijzondere vorm van contractovername, waarbij de medewerking van de verhuurder kan worden afgedwongen. Het is een vergaande bescherming van de huurder: de huurder kan de verhuurder ertoe dwingen een andere contractspartij te accepteren. Er kan niet ten nadele van de huurder van dit artikel worden afgeweken, ook niet via een procedure goedkeuring afwijkend beding.

Het is aan te bevelen om reeds in een vroeg stadium met de verhuurder te overleggen om op tijd duidelijkheid te verkrijgen of de verhuurder meewerkt of niet. Vaak vormt bijvoorbeeld de ‘oude’ huurprijs voor de verhuurder een obstakel. Ook het overeenkomen van een schriftelijk voorbehoud voor de indeplaatsstelling bij de bedrijfsoverdracht zelf is geen overbodige luxe. Indien partijen niet tot overeenstemming kunnen komen (lees: de verhuurder gaat niet akkoord), zal in de regel de zittende huurder een procedure starten bij de kantonrechter en de machtiging tot indeplaatsstelling vorderen. Dat kan via een bodemprocedure, maar vaak wordt ook een kort geding gestart vooruitlopend op een oordeel van de bodemrechter.

Voorwaarden voor indeplaatsstelling

Voor een succesvol beroep op artikel 7:307 BW en een goede kans van slagen voor de vordering tot indeplaatsstelling bij de kantonrechter, dient aan een aantal in de wet gestelde voorwaarden voldaan te worden. De kantonrechter legt deze voorwaarden ruim uit en dient ook alle omstandigheden van het geval mee te wegen. De navolgende voorwaarden gelden:

  • Bedrijfsoverdracht;
    Er dient sprake te zijn van een bedrijfsoverdracht van de zittende huurder naar de ‘nieuwe’ huurder. De indeplaatsstelling moet noodzakelijk zijn voor de bedrijfsoverdracht zelf. Om van een bedrijfsoverdracht te kunnen spreken, moet het bestaande bedrijf daadwerkelijk worden voortgezet en worden overgedragen. Er dient overdracht plaats te vinden van onder meer personeel, handelsnaam, inventaris en voorraad, alsmede goodwill. Wel kan bijvoorbeeld sprake zijn van een iets ander assortiment of bedrijfsformule, alsmede kan de bedrijfsvoering (tijdelijk) stilgelegd worden voor een verbouwing..
  • Zwaarwichtig belang;
    De zittende huurder moet een of meerdere zwaarwichtig(e) belang(en) stellen bij de vordering tot indeplaatsstelling. De kantonrechter kan vervolgens alle gestelde feiten en omstandigheden meewegen. Van eenmanszaak naar BV kan een zwaarwichtig belang zijn, evenals de pensioengerechtigde leeftijd. Ook louter financiële belangen kunnen meewegen.
  • Voldoende financiële waarborgen;
    De zittende huurder zal moeten aantonen dat zijn opvolger in staat zal zijn de huurtermijnen te voldoen.

Indien de zittende huurder aan de voorgaande voorwaarden voldoet, zal de kantonrechter de vordering toewijzen en machtigt hij de zittende huurder om zijn opvolger ‘in zijn plaats te stellen’. De kantonrechter kan al dan niet op verzoek van partijen, voorwaarden stellen aan de machtiging.

Meer informatie

Onze Vakgroep Huurrecht adviseert en begeleidt zowel verhuurders als huurders bij geschillen en procedures over indeplaatsstelling. Wilt u advies of heeft u ondersteuning nodig? Neem dan rechtstreeks contact op met één van onze advocaten Huurrecht. Mail hiervoor naar: visser@honoreadvocaten.nl, of bel: 030 214 51 50.