De verhuurde bedrijfsruimte die niet onder het regime van artikel 7:290 BW valt, valt onder het regime van artikel 7:230a BW. Vandaar de term ‘overige bedrijfsruimte’. Dat klinkt als een ‘kleine’ restcategorie, maar in werkelijkheid is de categorie omvangrijk en zeker niet zonder betekenis. Kantoren, garages, loodsen, pakhuizen en fabrieken kwalificeren allemaal als overige bedrijfsruimte. Voor de overige bedrijfsruimte geldt in beginsel alleen ontruimingsbescherming bij het einde van de huurovereenkomst. Hoe werkt dat?   

Contractsvrijheid en kwalificatie

Bij de verhuur van een overige bedrijfsruimte geldt dat huurder en verhuurder veel vrijheid hebben bij het maken van hun afspraken. Contractsvrijheid betekent weinig tot geen ‘wettelijke’ bescherming, behoudens de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW. Partijen kunnen van de ontruimingsbescherming niet ten nadele van de huurder afwijken. Voor het overige zijn partijen in hoge mate vrij in het maken van afspraken.

Naar gelang de specifieke feiten en omstandigheden, alsmede de belangen die voor partijen in het bijzonder meewegen, komen de afspraken tot stand. Zo kan voorkomen dat partijen een lange huurperiode afspreken omdat beide partijen daar voordeel bij hebben, een lange opzegtermijn of uitvoerige bepalingen over de huurprijs. Maar dat hoeft dus niet.

Ook zoeken huurder en verhuurder (bewust of onbewust!) aansluiting bij 290-bedrijfsruimte of juist omgekeerd. Partijen kunnen al dan niet bewust een ‘verkeerd’ contract gebruiken. Dat kan kwalificatiegeschillen opleveren. De huurder kan menen dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, terwijl de verhuurder stelt dat sprake is van 230a-bedrijfsruimte. Immers, het regime voor 290-bedrijfsruimte biedt (veel) meer bescherming aan de huurder. Het is dan ook belangrijk om na te gaan welk huurrechtregime van toepassing is. Pas als daadwerkelijk sprake is van een huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte, komt ontruimingsbescherming aan de orde. Anders geldt de verdergaande huurbescherming voor 290-bedrijfsruimte.

Einde huurovereenkomst

Partijen zijn bij de verhuur van overige bedrijfsruimte vrij in het maken van afspraken over de wijze waarop de huurovereenkomst eindigt, of de huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd geldt en of opzegging tegen het einde van de looptijd van de huurovereenkomst nodig is. Spreken partijen niets bijzonders af, dan geldt dat een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan eindigt (wanneer die tijd is verstreken), zonder dat daartoe een opzegging vereist is. Voorts geldt dat een huur voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd eindigt door opzegging. Zonder een afgesproken opzegtermijn, geldt dat de opzegging dient te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Aanbeveling voor de verhuurder verdient om alsnog altijd het einde van de huurovereenkomst schriftelijk te bevestigen aan de huurder.

Ontruimingsbescherming

Nader beschouwd is in artikel 7:230a lid 1 BW over overige bedrijfsruimte en de bijbehorende ontruimingsbescherming bepaald:

Heeft de huur betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel, dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen.

Dat betekent dat bij het einde van de huurovereenkomst de huurder het gehuurde in beginsel moet ontruimen, tenzij de huurder de kantonrechter verzoekt om de termijn waarbinnen de ontruiming dient te gebeuren te verlengen.

Geen ontruimingsbescherming bestaat, als de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging heeft ingestemd of de huurovereenkomst is ontbonden wegens tekortkomingen van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen. In dat geval zal een verzoek van de huurder tot ontruimingsbescherming worden afgewezen.

Aanzegging van de ontruiming

De ontruimingsbescherming treedt in werking nadat de verhuurder de ontruiming schriftelijk heeft aangezegd aan de huurder. De aanzegging geschiedt tegen een dag gelegen ná het einde van de huurovereenkomst. Vervolgens dient de huurder uiterlijk binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoek in te dienen bij de kantonrechter om ontruimingsbescherming te verkrijgen. Gedurende de termijn van twee maanden kan de verhuurder van de huurder niet verlangen dat hij het gehuurde ontruimt en geldt de ontruimingsbescherming. De tweemaandentermijn is een dwingendrechtelijke vervaltermijn, die partijen niet kunnen inkorten of verlengen, ook niet tijdens onderhandelingen. Als de huurder niet tijdig een verzoek indient, verspeelt hij zijn verdere kansen op méér ontruimingsbescherming en moet de huurder het gehuurde ontruimen. De verhuurder die zo spoedig mogelijk ontruiming wenst, moet de aanzegging tot ontruiming zo snel mogelijk doen, opdat de tweemaandentermijn gaat lopen. Dat kan zelfs in de opzeggingsbrief. De huurder op zijn beurt moet goed opletten dat hij de ontruimingsaanzegging niet mist, om verval van zijn rechten te voorkomen.

Ontruimingsbescherming: het vervolg

Zodra de huurder een verzoek heeft ingediend bij de kantonrechter, schorst dat de verplichting van de huurder om te ontruimen, totdat de kantonrechter op het verzoek heeft beslist. De huurder hoeft dus niet te ontruimen. Het verzoek tot ontruimingsbescherming kan worden gedaan voor een termijn van ten hoogste één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Bij toewijzing van het verzoek bepaalt de kantonrechter voor hoelang de ontruimingsbescherming nog geldt, met inachtneming van de maximale termijn van één jaar. Vervolgens kan de huurder nog hoogstens tweemaal verzoeken om een tweede en een derde termijn van steeds één jaar. Een dergelijk herhaald verzoek moet uiterlijk één maand voor het verstrijken van de lopende termijn van ontruimingsbescherming ingediend worden bij de kantonrechter. Nota bene: dat kan zijn terwijl een eerder verzoek tot ontruimingsbescherming nog loopt!

Huurprijs en overige verplichtingen

Als de huurovereenkomst is geëindigd, betaalt de huurder in de regel een vergoeding die gelijk is aan het bedrag dat hij voorheen ook aan huur verschuldigd was. Strikt genomen is evenwel geen sprake meer van ‘huur’, omdat de huurovereenkomst is geëindigd. Als partijen het niet eens kunnen worden over de betaalverplichting van de huurder, kan de kantonrechter op verzoek van een van de partijen al dan niet bij voorlopige voorziening, een redelijk bedrag dat de huurder verschuldigd is vaststellen, gezien het huurpeil ter plaatse.

Voor het overige blijven gedurende de termijn van de ontruimingsbescherming de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van kracht, ondanks dat de huurovereenkomst is geëindigd.

Beoordeling door de kantonrechter

Het verzoek tot ontruimingsbescherming wordt afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde of wegens overlast, de verhuurder of medegebruikers aangedaan, of wegens wanbetaling, niet van de verhuurder gevergd kan worden dat de ontruiming langer uitblijft.

Het verzoek tot ontruimingsbescherming wordt toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij uitstel van de ontruiming. De kantonrechter kan bij zijn belangenafweging alle feiten en omstandigheden meewegen. Van belang is dus om in de procedure voor de kantonrechter de belangen van de huurder en de verhuurder helder en uitvoerig uiteen te zetten.

Tegen de beschikking waarin de kantonrechter beslist over het verzoek van de huurder tot ontruimingsbescherming staat geen hoger beroep open. Er geldt een zogenaamd appelverbod. Het appelverbod kan evenwel doorbroken worden, bijvoorbeeld indien de toepasselijkheid van artikel 7:230a BW ter discussie staat. Dat is het geval bij de eerdergenoemde kwalificatiegeschillen.

Meer informatie

Onze advocaten Huurrecht adviseren en begeleiden zowel verhuurders als huurders bij geschillen en procedures over ontruimingsbescherming. Wilt u advies of heeft u ondersteuning nodig? Neem dan rechtstreeks contact op met Kees Visser, advocaat Huurrecht. Mail hiervoor naar: visser@honoreadvocaten.nl, of bel: 030 214 51 50.