De huurprijs is één van de belangrijkste afspraken die huurder en verhuurder maken bij het sluiten van de huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte. Ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst of bijvoorbeeld bij het eindigen van een huurperiode kan de (hoogte van de) huurprijs discussie opleveren tussen huurder en verhuurder. Wat kunnen partijen afspreken? Wanneer kan de verhuurder de huurprijs verhogen of de huurder de huurprijs verlagen en onder welke voorwaarden? Hoe werkt de nadere vaststelling van de huurprijs? Let op, een procedure tot het wijzigen van de huurprijs kan leiden tot verrassende uitkomsten!
De huurprijs: contractsvrijheid
Voor het vaststellen van de huurprijs geldt voor partijen het beginsel van volledige contractsvrijheid. Partijen bepalen zelf via onderhandelingen aan de hand van voor hen relevante omstandigheden de hoogte van de huurprijs. Wat vinden partijen redelijk? Daarbij komen ook vaak afspraken voor over bijvoorbeeld ingroeiregelingen, omzet-gerelateerde huurprijzen, compensatie voor investeringen in het gehuurde of tussentijdse mogelijkheden om de huurprijs aan te passen via bijvoorbeeld indexering.
In de praktijk verstaan partijen onder de huurprijs veelal het totaal aan vergoedingen dat de huurder aan de verhuurde betaalt. Echter, als het gaat om het wijzigen van de huurprijs op basis van huurprijswetgeving 290-bedrijfsruimte, betreft het uitsluitend de periodieke vergoeding die wordt betaald voor het enkele gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte. Vergoedingen voor bijvoorbeeld servicekosten, een bedrijfswoning of bedrijfsinventaris dienen buiten beschouwing gelaten te worden.
Wanneer wijziging van de huurprijs vorderen?
Het staat partijen vrij om op elk moment van de looptijd van de huurovereenkomst af te spreken dat de huurprijs wijzigt. Dat vloeit voort uit de contractsvrijheid die tussen partijen geldt. Echter, bij geen overeenstemming tussen partijen, kan de partij die de huurprijs wil wijzigen de huurprijswijziging alleen via de kantonrechter realiseren. Alsdan gelden twee relevante momenten waarop een vordering kan worden ingesteld.
Conform het bepaalde in artikel 7:303 lid 1 BW, kan de kantonrechter indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt, de huurprijs nader vaststellen na ommekomst van de overeengekomen periode. Als partijen bijvoorbeeld een bepaalde tijd van vijf jaar zijn overeengekomen, kan zowel de huurder als de verhuurder een vordering instellen na afloop van deze vijf jaar. In alle andere gevallen geldt dat telkens wanneer vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de kantonrechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
Als de huurder of verhuurder zijn vordering te vroeg instelt, wordt hij niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering.
Deskundigenadvies huurprijs
Om een procedure te kunnen starten tot nadere vaststelling van de huurprijs, dient de eisende partij te beschikken over een deskundigenadvies omtrent de nadere huurprijs. Zonder is de vordering niet ontvankelijk en wordt de vordering direct afgewezen. Het advies moet worden afgegeven door een of meer door partijen gezamenlijk te benoemen deskundige(n). Partijen dienen vooraf overleg te hebben over wie zij als deskundige(n) zullen benoemen en daarover overeenstemming te bereiken. Dit vereiste dwingt partijen eerst in overleg te gaan alvorens te gaan procederen. Bovendien kunnen partijen op basis van het advies beslissen wel of geen procedure te starten of bijvoorbeeld alsnog overeenstemming bereiken over de huurprijs zelf. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de te benoemen deskundige, benoemt de kantonrechter een deskundige op verzoek van de meest gerede partij. Dit is een verzoekschriftprocedure. Het vooroverleg en het deskundigenadvies hebben als beoogd gevolg minder onnodige en slecht onderbouwde procedures. Van belang is ten slotte dat de kosten van het advies van de deskundige(n) als proceskosten aangemerkt kunnen worden.
Ingangsdatum nieuwe huurprijs
De ingangsdatum van de ‘nieuwe’ huurprijs wordt in beginsel bepaald door het moment waarop de vordering tot wijziging van de huurprijs is ingesteld. Als een verzoek nodig is tot het benoemen van een deskundige ex artikel 7:304 lid 1 BW, geldt de datum van het indienen van het verzoekschrift als datum waarop de vordering tot wijziging van de huurprijs is ingesteld. Verder kan de kantonrechter op verzoek van een van de partijen op grond van te stellen bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum bepalen. Ten slotte kan de kantonrechter een ingroeiregeling vaststellen.
De nadere huurprijsvaststelling
De wettelijke maatstaf die de kantonrechter hanteert voor het beoordelen van een vordering tot het wijzigen van de huurprijs begint met de vraag of de geldende huurprijs al dan niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Indien niet, dan wordt de vordering afgewezen. Indien wel, dan kan de kantonrechter de huurprijs aanpassen.
Conform het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW, luidt de maatstaf voor de nadere vaststelling van de huurprijs:
Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.
Zowel de kantonrechter als de deskundige(n) hebben een grote beoordelingsvrijheid bij het hanteren van de maatstaf. Veel discussie kan ontstaan over welke bedrijfsruimten in de vergelijking betrokken worden en welke correcties bij het vergelijken toegepast dienen te worden. Huurder en verhuurder dienen het uitgebrachte advies van de deskundige(n) kritisch te bekijken, van commentaar te voorzien en waar nodig te betwisten. Ook is er altijd ruimte om de bijzondere omstandigheden van het geval in de beoordeling te betrekken. Ten slotte is wettelijk bepaald dat de vordering tot verhoging van de huurprijs wordt afgewezen, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn doorgevoerd. Dit alles beidt de verhuurder en de huurder in procedures kans en gelegenheid om de beoordeling in hun voordeel te doen kantelen. De uitkomst van de procedure kan zowel een hogere als een lagere huurprijs zijn. Het verdient dan ook aanbeveling om de procedure goed voor te bereiden.
Meer informatie
Onze advocaten huurrecht adviseren en begeleiden zowel verhuurders als huurders bij geschillen en procedures over huurprijzen en de wijzigingen daarvan. Wilt u advies of heeft u ondersteuning nodig? Neem dan rechtstreeks contact op met Kees Visser, advocaat huurrecht. Mail hiervoor naar: visser@honoreadvocaten.nl, of bel: 030 214 51 50.
